woensdag 13 mei 2020

Prijsverschillen en knelpunten binnen de Tilburgse woningmarkt


Hieronder leest u het rapport 'Prijsverschillen en knelpunten binnen de Tilburgse woningmarkt' online. Klik hier om het rapport als PDF downloaden.

Het persbericht dat Honk heeft opgesteld bij dit onderzoek vindt u hier.

Introductie 

De Woonitor van Tilburg
Honk is actief als projectontwikkelaar van woningen in Tilburg en wijde omgeving. Om inzicht te krijgen in de aansluiting van vraag en aanbod van koopwoningen binnen de gemeente Tilburg hebben we onderzoek gedaan naar de marktomstandigheden in de gemeente Tilburg in het afgelopen jaar (2e kwartaal 2019 t/m 1e kwartaal 2020). We gebruiken daarvoor de Woonitor, een door Honk  ontwikkeld instrument waarmee de woningmarkt van wijk tot wijk kan worden vergeleken. De resultaten van het onderzoek leest u hieronder.

Het onderzoek geeft ons inzicht in de prijsverschillen tussen verschillende woongebieden in de gemeente Tilburg. Als projectontwikkelaar zijn we daarnaast geïnteresseerd in eventuele mismatch tussen vraag en aanbod. Daar kunnen onze woningbouwinitiatieven immers van meerwaarde zijn.

Een toelichting op de herkomst van de gegevens en de gebruikte definities is gegeven in de verantwoording onder aan deze pagina.

Wijkindeling
Voor het onderzoek is de gemeente Tilburg ingedeeld in 15 woongebieden. Ieder woongebied heeft - bezien vanuit de koopwoningmarkt - een behoorlijke samenhang. De kern Tilburg is ingedeeld in 13 woongebieden. Daarnaast zijn Udenhout en Berkel-Enschot opgenomen in het onderzoek. Woningen die zich in het buitengebied bevinden zijn toegerekend aan nabije woongebieden. De onderbroken lijnen op de kaarten bij dit onderzoek geven de bebouwde kom van de gemeente aan.




1. Gemiddelde koopsom per woning

Per woongebied is de gemiddelde koopsom bepaald. Uit de vergelijking blijkt dat binnen de gemeente Tilburg de huizen gemiddeld het duurst zijn in de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout. Binnen Tilburg zelf geldt dit voor De Blaak. In Tilburg-West en Tilburg-Noord zijn de huizenprijzen het laagst.
De gemiddelde koopsom is niet de beste indicator om uitspraken te doen over de verschillen in prijsniveaus tussen de verschillende woongebieden. De gemiddelde koopprijs wordt in belangrijke mate bepaald door de samenstelling van de koopwoningvoorraad. Als er meer grote woningen verkocht worden, zoals bijvoorbeeld in de dorpen het geval is, ligt de gemiddelde koopsom ook hoger. Ook het ontbreken van kleinere koopappartementen binnen een gebied, zoals in De Reeshof en De Blaak, leidt tot een hogere gemiddelde koopsom.

De gemiddelde koopsom is wel een indicator voor het gemiddelde welvaartsniveau van de bewoners van een koopwoning in een woongebied. Bij een hoge huizenprijs hebben kopers immers een relatief hoog inkomen nodig om er een huis te kunnen kopen.

Voor elk woongebied is ook de verkoopperiode onderzocht: hoe lang staat een woning te koop. De woongebieden waar huizen het snelst verkopen zijn Reeshof-Zuid (de wijken Witbrant en Koolhoven) en Tilburg-West. Daar kan gesproken worden van een overspannen markt. Bij een verkoopperiode van 4 tot 5 maanden kan de markt als normaal beschouwd worden. De berekende verkoopperiodes geven een vertekend beeld op plaatsen waar veel nieuwbouwwoningen zijn verkocht gedurende het onderzoeksjaar. Die worden in het algemeen pas na lange tijd als verkocht gemeld door makelaars.

Tabel 1: Gemiddelde koopsom per woongebied

Kaart 1: Gemiddelde koopsom per woongebied











2. Woonitor Rijtjeshuizen

Om een beeld te krijgen welk woongebied 'duur' is en welke 'goedkoop' heeft Honk de "Woonitor Rijtjeshuizen" ontwikkeld. Deze maakt per woongebied de gemiddelde koopsom inzichtelijk van het meest voorkomende woningtype in Nederland: een rijtjeshuis. Alleen de tussenwoningen met een oppervlak van ongeveer 120 m² worden in de vergelijking betrokken (zie verantwoording). Omdat een homogeen product vergeleken wordt, ontstaat een nauwkeurige vergelijking tussen geografisch verschillende gebieden van beperkte omvang. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van rijtjeshuizen is bovendien een goede indicator van de mogelijkheden voor startende meerpersoonshuishoudens (gezinnen) om zich (in hun eigen wijk) te vestigen.
Er blijken uit de vergelijking behoorlijke prijsverschillen tussen de verschillende woongebieden. In het goedkoopste woongebied, Tilburg-Noord, kost een gemiddelde rijwoning € 208.000,-, terwijl in het duurste, De Blaak, gemiddeld 303.000,- wordt gerekend. Dit is een verschil van 45%. De dorpen Berkel-Enschot en Udenhout behoren ook voor rijwoningen tot de duurdere woongebieden en zijn in prijs vergelijkbaar met het gebied rondom de Piushaven en Oud-Zuid.

Wie op zoek is naar een tussenwoning, maar niet in één van de wederopbouwwijken wil kopen, kan het goedkoopst slagen in De Reeshof (boven het spoor). Er is in dit stadsdeel jaarlijks ook een behoorlijk aanbod. In De Blaak en in Zorgvliet en De Reit staan rijwoningen het langst te koop. In Centrum en in Udenhout werden in het onderzoeksjaar vrijwel geen woningen verkocht. Dit maakt de resultaten onnauwkeurig en om die reden zijn ze niet opgenomen in het overzicht.

Uit de gegevens blijkt een zeer korte verkoopperiode in de wijken Reeshof-Zuid en Oud-Noord. Op basis daarvan kan daar gesproken worden van een overspannen markt voor tussenwoningen.

Tabel 2: Gemiddelde koopsom rijwoning per woongebied in Tilburg



Kaart 2: Gemiddelde koopsom rijwoning per woongebied in Tilburg


3. Woonitor Doorsnee-appartement

Een andere veel voorkomend woningtype in Nederland is een appartement met een woonoppervlakte van ongeveer 90 m². Honk heeft voor dit 'doorsnee-appartement' per woongebied de prijzen en het aanbod onderzocht. Uit de vergelijking blijkt dat in de wederopbouwwijken (Noord, West, (Zorgvlied en) De Reit) het doorsnee-appartement het best betaalbaar is. Rondom de Piushaven worden ze het duurst verkocht: voor bijna het dubbele ten opzichte van de wederopbouwgebieden.

Uit de gegevens blijkt dat in een belangrijk deel van de gemeente Tilburg in het onderzoeksjaar vrijwel geen doorsnee-appartementen te koop waren. Verder valt op dat in vrijwel alle woongebieden de verkoopperiode kort is.

Tabel 3: Gemiddelde koopsom doorsnee-appartementen

Kaart 3: gemiddelde koopsom doorsnee-appartementen.

4. Doorstroming per woongebied

Per woongebied is onderzocht welk deel van de woningvoorraad aan koopwoningen in een jaar verkocht is. Dat is een goede indicator voor de doorstroming in de wijk.
In de hele gemeente wordt gemiddeld 6,2 % van de woningvoorraad verkocht. Vergeleken met andere Brabantse steden is dat een gemiddelde doorstroming. In de wijken binnen de ringbanen is de doorstroming hoger dan in de omliggende wijken en dan in de dorpen Udenhout en Berkel-Enschot.

De bouw van nieuwe woningen geeft een vertekend beeld in dit overzicht. De hoge doorstroom in woongebieden Reeshof-Zuid, Zuid en de Nieuwe warande kan hierdoor verklaard worden. Dit levert tijdelijk extra verkopen op.

Tabel 4: Doorstroming per woongebied.

Kaart 4: Doorstroming per woongebied.


5. Aanbod gelijkvloerse woningen per woongebied

Het beperkte aantal beschikbare appartementen met een doorsnee-afmeting (zie onder 3) roept de vraag op hoe het zit met beschikbaarheid van gelijkvloerse woningen. Om maatschappelijke zorgkosten te beperken is het wenselijk dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Dat is het best mogelijk in een gelijkvloerse woning. Honk heeft per wijk de verhouding onderzocht tussen het aantal gelijkvloerse koopwoningen (bungalows en appartementen) en het (geschatte) aantal huishoudens met senioren (65+) dat een koopwoning bezit. Zo komt in beeld in welke woongebieden een senior het eenvoudigst in de eigen wijk kan pensioneren.

Uit de vergelijking blijkt dat in de woongebieden met het meeste aanbod jaarlijks voor elke 1.000 senioren met een koopwoning 70 gelijkvloerse woningen op de markt komen. Het betreft de gebieden Centrum, Zorgvlied en De Reit en Oud Zuid. In De Blaak, het woongebied waar in absolute zin de meeste senioren wonen, kwamen slechts 5 gelijkvloerse koopwoningen vrij voor 1.000 huishouden van 65+.

In de gegevens valt op dat van de beschikbare gelijkvloerse woningen in het onderzoeksjaar slechts 14% een bungalow was. Wie niet in een appartement wil wonen heeft dus nog minder kans op een passende woning. De prijs van een bungalow bedroeg in het onderzoeksjaar gemiddeld € 425.000,-. De bungalows staan overwegend in De Blaak, De Reeshof en Tilburg-Noord. Buiten deze gebieden is het aanbod van bungalows verwaarloosbaar klein.

Volgens een schatting van Honk zijn er in Tilburg ongeveer 19.700 huishoudens met één of meer 65+ers die een koopwoning bezitten. Indien uitsluitend deze groep van de bevolking zich zou oriënteren op een gelijkvloerse woning dan is jaarlijks indicatief voor een kleine 3% van hen een gelijkvloerse woning beschikbaar. In werkelijkheid worden met name appartementen door alle leeftijdsgroepen gekocht, dus is de beschikbaarheid voor senioren lager. Door de vergrijzing zal het aantal huishoudens met senioren de komende jaren nog sterk toenemen.

Tabel 5: schatting beschikbaarheid gelijkvloerse woningen.

Kaart 5: schatting beschikbaarheid gelijkvloerse woningen.



6. Bouwen voor starters of voor senioren?

Kijkend naar de woningmarkt zijn er twee doelgroepen die specifieke wooneisen hebben: starters en senioren. Voor starters is betaalbaarheid belangrijk. Dit kan vertaald worden in een beperkt woonoppervlak. Voor senioren is belangrijk dat de woning gelijkvloers is. Bekend is dat het voor beide groepen momenteel lastig is om een passende woning te vinden. Om inzichtelijk te krijgen voor welke doelgroep de nood het hoogst is hebben we een indicatieve berekening gemaakt van de vraag en de het aanbod van passende woningen.

Als starters hebben we gedefinieerd: elke inwoner van Tilburg in de leeftijd van 23 t/m 32 jaar. Het betreft in Tilburg 35.000 inwoners. Een passend aanbod voor deze doelgroep is een grondgebonden koopwoning tussen de 60 en 120 m² woonoppervlakte of een appartement tussen 60 en 90 m². Op jaarbasis zijn er 850 van deze woningen verkocht. Per 1.000 starters was er een aanbod van 24 woningen.

Als senior hebben we gedefinieerd: elke inwoner van Tilburg in de leeftijd van 60 t/m 79. Het betreft in Tilburg 40.000 inwoners. Een passend aanbod voor deze doelgroep is een gelijkvloerse woning vanaf 60 m² woonoppervlakte. Op jaarbasis zijn er 470 van deze woningen verkocht. Per 1.000 senioren was er een aanbod van 12 woningen.

Geconcludeerd kan worden dat bij deze aannames het aanbod van passende koopwoningen voor senioren kleiner is dan voor starters. Door demografische ontwikkelingen wordt het verschil in de toekomst nog ongunstiger voor senioren. Overigens betreft het hier een indicatieve berekening waarin de feitelijke bestedingsmogelijkheden en de feitelijke (ver)huisbehoefte niet zijn meegewogen. 

7. Conclusies

Honk is actief als projectontwikkelaar van woningen in Tilburg en wijde omgeving. Op basis van ons onderzoek ontstaat een duidelijk beeld van de prijsverschillen van wijk tot wijk. Dit helpt ons bij de beoordeling van kansen voor nieuwe projecten.

Op basis van het totaalbeeld van de gemeente Tilburg kan een voorzichtige grove typering van het woonklimaat in Tilburg worden geschetst:

1. Kopers voor wie betaalbaar wonen het belangrijkst is kunnen het beste slagen in de wederopbouwwijken van Tilburg: Noord en West.

2. Kopers die op zoek zijn naar een woning in een gemiddelde prijscategorie hebben de grootste kans van slagen in stadsdeel De Reeshof.

3. De wijken waar voor woningen de hoogste prijs betaald wordt, liggen centraal in Tilburg en in de dorpen.  en in nieuwbouwwijken. Mogelijk ervaren kopers daar de hoogste omgevingskwaliteit.


Als projectontwikkelaar zijn we vooral geïnteresseerd in eventuele mismatch tussen vraag en aanbod. 

1. Uit de actuele verkoopperioden maken we op dat de woningmarkt in de gemeente Tilburg gespannen is. Een verkoopperiode van 4 tot 5 maanden beschouwen we als ‘gezond’. In veel wijken in Tilburg gelden beduidend kortere verkooptijden. 

2. We hebben ingezoomd op het beschikbare aanbod voor twee specifieke doelgroepen: starters (die focussen o betaalbaar wonen) en senioren (die focussen op gelijkvloers wonen). Duidelijk is dat in deze markt beide doelgroepen – door hun specifieke wensen - moeite hebben om een passende woning te vinden. Uit een analyse blijkt dat de kans op een passende woning voor een senior nog beduidend kleiner dan voor een starter.

Voor Honk betekent dit dat zij in haar plannen zoveel mogelijk zal inzetten op huizen waar wonen en slapen op één verdieping kan plaatsvinden. De invloed van Honk op de totale woningvoorraad is uiteraard beperkt. De gemeente Tilburg kan het aanbod voor senioren verruimen door in alle bouwplannen waar mogelijk hetzelfde te doen. Met dit beleid helpt zij de senior, maar verruimt zij ook het aanbod voor andere woningzoekenden. Elke senior die naar een geschikte koopwoning verhuist laat immers een woning achter die voor andere bewoners geschikt is.

8. Verantwoording

De gebruikte data voor dit onderzoek zijn afkomstig uit de periode van april 2019 tot en met maart 2020. De vermelde prijsniveaus hebben betrekking op de marktomstandigheden van het eerste kwartaal 2020. Voor het onderzoek zijn data gebruikt uit de volgende openbare bronnen: CBS, Kadaster, Funda. 

Bij de toelichting op de onderzoeksresultaten zijn begrippen gebruikt die hierna worden toegelicht:

Gemiddelde koopsom
De gemiddelde koopsom is afgeleid van de laatste vraagprijs van verkochte woningen in het afgelopen jaar. Deze waarde is gecorrigeerd voor kwartaalinvloeden met een algemeen indexcijfer voor het totale onderzoeksgebied (gemeente Tilburg) en voor het verschil tussen vraag- en koopsom.

Rijwoning
Een tussenwoning in een rij met een woonoppervlakte tussen 110 m² en 130 m².

Doorsnee-appartement
Een doorsnee-appartement is gedefinieerd als een appartement met een oppervlakte tussen 80 m² en 100 m²

Verkoopperiode
De theoretische verkoopperiode wordt bepaald door het aantal woningen dat nu te koop staat te delen door het aantal woningen dat in het afgelopen jaar verkocht is. Door dit getal te vermenigvuldigen met 12 ontstaat een indruk van de gemiddelde periode in maanden dat een huis te koop staat.

Indeling in woongebieden
De woongebieden die in dit onderzoek genoemd worden vormen een samenstelling van meerdere wijken volgens de indeling zoals het CBS deze hanteert. Wijken die - bezien vanuit de koopwoningmarkt - een sterke samenhang vertonen zijn geclusterd tot één woongebied.
Een beperkt deel van de woningen in de gemeente valt in zogeheten 'buitengebied'. De huizen staan in industrie-, bos-, of agrarisch gebied. Deze woningen zijn toegevoegd aan nabij gelegen woongebied met een vergelijkbaar karakter.

Geen opmerkingen:

Honk © 2011 -